Заберите Вашу книгу

Форма подписки
Карта посещений
Яндекс.Метрика



Банк Москвы [ipoteka]


 Важные моменты заключения кредитного договора и договора об ипотеке.
Заключая кредитный договор и договор о передаче недвижимого имущества в ипотеку, заемщик должен обратить внимание на следующие моменты.
1. При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо проверить «юридическую историю» квартиры. В случае заявления претензий бывших собственников велика вероятность потери и с трудом приобретенной квартиры, и денежных средств уплаченных за нее. В лучшем случае денежные потери возместит страховка, однако квартира будет потеряна.

2. Нельзя представлять ложные, недостоверные сведения о себе, составе семьи, о доходах, о состоянии здоровья ни банку-кредитору, ни страховой компании. Последствия могут варьироваться от отказа в предоставлении кредита до уголовной ответственности за незаконное получение кредита.
3. Необходимо выяснять все подробности не только о процентной ставке за пользование кредитом, но и обо всех расходах, которые предстоят в связи с оформлением кредита. Низкие процентные ставки компенсируются банком дополнительными комиссиями и сборами.
4. Следует решить вопрос о необходимости (или об отсутствии) заключения брачного контракта до заключения договора об ипотеке.
5. Необходимо тщательно знакомиться с условиями договора кредита и ипотеки, обращать внимание на штрафные санкции, условия досрочного погашения, возможность пересмотра процентных ставок.
6. Нужно подсчитать дополнительные расходы.
7. Нельзя допускать просрочек в погашении кредита. В экстренных случаях надо пытаться найти компромисс с банком.
Процедура получения ипотечного кредита.
В постановлении Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» описана примерная процедура получения ипотечного кредита.
Согласно положениям указанного постановления стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов.
1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг.  Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).
3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право Покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи, при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
4. Оценка жилья — предмета ипотеки с целью определений его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита. Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностям самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района).
При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития.
Задача кредитора — проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита.
При обращении в оценочную компанию необходимо заключить с ней договор. Обязанности клиента по договору — представить необходимые документы (правоустанавливающие документы на квартиру, справки из Бюро технической инвентаризации (БТИ), для домов до 1960 г. постройки — справку о типе перекрытий, а для ветхого фонда — справку о том, что дом не стоит в плане на снос или реконструкцию с отселением, фотографии квартиры, фасада здания и лестничных пролетов), организовать осмотр квартиры и оплатить услуги.
Оценщик анализирует информацию не только о квартире, но и о социально-бытовой и транспортной инфраструктуре микрорайона, примерном составе жильцов дома, о других положительных и отрицательных факторах, способных повлиять на рыночную стоимость квартиры. После осмотра оценщик составляет отчет.
5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.
Обеспечение кредита может быть оформлено:
а) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
б) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
в) договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.
6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал в процессе расчетов по договору купли-продажи и полностью его контролировал.
7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, т.е. принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
Согласно положениям рассматриваемого постановления и случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
К причинам, по которым банк может отказать в выдаче ипотеки, можно отнести:
1) непрозрачность доходов;
2) представление подложных документов о финансовом состоянии («липовых» справок, договоров), подделку подписи руководителя;
3) смена работы в течение двух-трех предыдущих месяцев до обращения в банк с заявкой о кредите;
4) не оформленная трудовым договором, трудовой книжкой работа;
5) несоответствие занимаемой должности образованию;
6) недостаток средств для первоначального взноса;
7) выбор неликвидного жилья в залог. Закладываемое жилье не должно планироваться к сносу, не должно быть ветхим. Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, иметь отдельный вход с улицы или из мест общего пользования, использоваться в качестве жилого (т.е. по назначению). Любые перепланировки, переоборудования и переустройства должны быть разрешены соответствующими государственными органами, оформлены документально и зарегистрированы в ГУ ФРС. «Юридическая история» квартиры не должна содержать судебных решений, срок обжалования которых не истек. Немногие банки решатся кредитовать заемщиков под залог квартир в домах, идущих под снос, как и в домах с деревянными перекрытиями, по причине страхования имущества по высоким тарифам и увеличения ежегодной суммы по страховым выплатам для заемщика;
8) отсутствие залога, поручителей, низкая заработная плата поручителей;
9) наличие иждивенцев, особенно малолетних детей;
10) наличие у заемщика судимости.

Какие могут быть расходы по кредиту и ипотеке.
Помимо собственно уплаты процентов за пользование кредитом заемщик должен рассчитывать свои средства и на дополнительные расходы. Сюда могут входить:
1) комиссия банка за рассмотрение заявки;
2) комиссия за открытие счета в банке (бывает и без комиссии) — до 3% от суммы кредита;
3) комиссия за выдачу кредита (бывает и без комиссии, иногда она включается в обналичивание);
4) комиссия за обналичивание денежных средств — 0,6—1 % от обналичиваемой суммы;
5) оценка квартиры;
6) аренда банковской ячейки;
7) проверка подлинности денежных знаков;
8) составление кредитного договора и договора об ипотеке;
9) оценка предмета залога (услуги профессионального оценщика);
10) нотариальные услуги (требуют лишь некоторые банки).
Страхование жизни и трудоспособности заемщика ежегодно будет обходиться в 0,5—2% от той суммы, что осталось выплатить по кредиту. Молодой здоровый человек может рассчитывать на 0,25%, но чем старше человек становится, тем тариф становится выше.
Плата за страхование квартиры составит 0,2—0,5% от ее стоимости. Процент зависит от того, деревянные ли перекрытия у дома, есть ли газовая колонка, были ли перепланировки. Минимальный тариф составляет около 0,3%. Самые высокие тарифы применяются при получении ипотечного кредита для приобретения индивидуальных домов. При покупке деревянного дома процент может повышаться до 0,7%, страхование риска причинения ущерба каменным постройкам составит около 0,5% от суммы кредита (остатка ссудной задолженности).
Если жилье покупается на вторичном рынке и страхуется риск утраты права собственности, тариф составляет 0,2—0,5% от стоимости квартиры, выплачиваемых ежегодно. Тариф зависит от вероятности предъявления третьими лицами претензий на залог.
Обычно банк рекомендует заемщику оформить страховку в компаниях-партнерах банка. Если компаний — партнеров более трех, стоимость страховки формируется в условиях конкуренции страховщиков между собой. И наоборот, чем меньше список страховщиков, тем выше цены.
За государственную регистрацию ипотеки в ЕГРПН (согласно положениям НК РФ) также производится оплата:
1) при внесение в ЕГРПН записи об ипотеке;
2) при изменении или  расторжении договора об ипотеке;
3) при смене залогодержателя;
4) за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке.
Чтобы подготовить пакет документов для получения ипотечного кредита, можно воспользоваться услугами риелтора. Часто риелторы предлагают две услуги в одной — подобрать ипотечную программу и подать документы в банк, затем подобрать варианты квартиры и провести сделку. Стоимость такой услуги составляет от 4 до 6% от цены квартиры. Кроме риелторов существуют агентства (бюро) по ипотечному кредитованию, которое производит оценку платежеспособности заемщика, оформляет кредитное досье для банка( 1 % от полученного кредита плюс определенная сумма за подготовку документов и выбор программы кредитования).
Сотрудничая с риелторами и ипотечными бюро, следует обращать внимание на то, как будут оплачиваться их услуги, если банк отказал в предоставлении кредита.

 

Комментировать